У Києві знову заговорили про масове розселення хрущовок. Київрада доручила КМДА вже протягом найближчих двох місяців провести інвентаризацію застарілого житлофонду.
“Це необхідно для прозорого і ефективного процесу реконструкції або реновації”, – повідомили в прес-службі КМДА, передає Країна.
Йдеться про три тисячі старих будинків. “Непридатні для проживання або аварійні – 9 млн квадратних метрів житла, тобто Шаста частина будинків”, – зазначила автор рішення столичний депутат Ольга Балицька.
Тема реконструкції столичних хрущовок спливає не перший раз. У 2017 році називали навіть адреса першої хрущовки, яка піде під відселення – аварійний будинок на вулиці Мілютенка, 23а в Лісовому масиві. Нібито на цю ділянку вже було оформлено дозвіл на нове будівництво у компанії “Спецжільестрой”. Але продовження ця історія тоді так і не отримала. Зараз в поїдені грибком будинку як і раніше живуть люди і навіть здаються кімнати по 3-4 тисячі гривень на місяць.
Втім, цього разу все може бути по-іншому. За інформацією “Країни”, питання активно просувають окремі депутати в Київраді і нібито у них є підтримка в Мінрегіоні.
Тему хрущовок лобіюють і забудовники. Зараз в Києві діє негласна заборона на розробку нових ділянок і дозволу практично не видаються.
“Навіть найбільші компанії з” доступом “до столичних чиновників не можуть вирішити питання. Добудовують то, що вже почали, а от з новими проектами – проблема”, – підтвердив “Країні” керуючий партнер ARTA Property Management Михайло Артюхов.
Розглядається кілька схем, в тому числі розселення жителів хрущовок в квартири в малоліквідних новобудовах, які забудовники не можуть продати. Зрозуміло, що це далеко не центр міста. Тоді як “вирішувати питання з хрущовками” (тобто зносити їх і на їх місці будувати щось нове) можуть почати саме з центру, зокрема таких будинків багато на Печерську.
“Тому мешканцям знадобиться хороша юридична підтримка, щоб не залишитися ні з чим”, – вважає керівник агентства нерухомості Best & Seller Ірина Луханіна.
“Країна” розбиралася, як будуть реконструювати хрущовки в Києві і що буде з їх мешканцями.
Дарниця або Печерськ?
Інвентаризація застарілого житлофонду, призначеного під знос, власне, вже майже готова.
Ще в минулому році департамент містобудування та архітектури КМДА назвав житлові квартали, які підуть під реконструкцію. Всього планується відселити 112 тисяч городян.
“Але кожен повинен пам’ятати, що ніхто не може бути насильно позбавлений права власності на квартиру. Це на всяк випадок. Без згоди конкретного киянина ніяке КМДА не може його виселити або відселити”, – сказала “Країні” ініціатор рішення про інвентаризацію депутат Київради Ольга Балицька .
Старий житлофонд, який можуть передати забудовникам, займає близько 400 гектарів. Це, зокрема, такі квартали:
в межах вулиць Маршала Гречка і Стеценка (Виноградар)
вулиць Воскресенської, бульвару Перова і проспекту Алішера Навої
вулиць Попудренка, Гната Хоткевича, Мініна, Червоноткацькій
проспекту Лісового, вулиць Мілютенка, Шолом-Алейхема
вулиць Російська, Сімферопольська, Ялтинська, Новодарницька.
За логікою, саме ці будинки повинні йти під реконструкції першими, так як стан житлофонду там найгірше.
Але є ще один список – так званих “перспективних” мікрорайонів, оновити які планується “в майбутньому”.
Це, зокрема, квартали на бульварі Дружби народів, на Лук’янівці, Повітрофлотському та Голосіївському проспектах. Також багато хрущовок на Печерську – на бульварі Лесі Українки та прилеглих до нього вулицях.
Як видно, цей перелік більш цікавий для забудовників, так як дозволяє отримати об’єкти в центрі міста, який для новобудов зараз практично закритий.
Не виключено, що забудовники спробують переконати чиновників, що починати реконструкцію потрібно саме з центру.
Реновація старих мікрорайонів також передбачена в генплані Києва. Зазначено, що до 2025 року планується вивести з обігу 7,8 млн квадратних метрів старого житла. За оцінками експертів, на це знадобиться близько 115-120 млрд гривень.
Як виселятимуть
Але в питанні реконструкції хрущовок на перше місце зараз виходять не так гроші, скільки законодавча база. Відповідно до діючого закону від 2006 року для відселення потрібно отримати згоду всіх 100% мешканців.
“Це практично нереально. Завжди в будь-якому будинку знайдеться хоч одна людина, яка відмовиться з’їжджати. Тому цей закон залишається неробочим”, – пояснив керівник Асоціації професійних управителів нерухомістю України Андрій Никончук.
Поміняти законодавство про старому житлофонді намагалися вже кілька разів.
Законопроект, який передбачає внесення змін до закону “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» і навіть до типової форми інвестиційного договору на реконструкцію застарілого житла пропонувала КМДА. Але просунути цих документів так і не вдалося.
Свій законопроект на цю тему представило в серпні цього року Міністерство регіонального розвитку.
Питання хрущовок активно лобіював екс-заступник міністра регіонального будівництва та в минулому великий київський забудовник Лев Парцхаладзе.
Одне з головних нововведень – зниження цифри по мінімальному числу приголосних на відселення мешканців. Її пропонувалося встановити на рівні 75%. Також в проекті прописано, що старий фонд можна або зносити, або реконструювати.
У першому випадку мешканцям спочатку повинні дати нові квартири. Причому, якщо в чинному законі закладено коефіцієнт перерахунку квадратних метрів 1,5 (тобто, замість хрущовки в 50 квадратів, вам повинні дати квартиру в 75 квадратів в новому будинку), то у варіанті від Мінрегіону цю тему обійшли, вказавши, що коефіцієнти мають встановлювати місцева влада.
Якщо будинки будуть реконструювати, то передбачена схема 70 на 30, тобто, третина робіт – за рахунок мешканців.
Але на хвилі зміни влади про проект забули. Як будуть вирішувати законодавчу проблему зараз – стануть просувати вже готовий проект або напишуть новий – поки неясно.
У колах забудовників обговорюється більш жорсткий варіант відселення мешканців, за яким домовленість повинна турбуватися тільки у 51%, а інших стануть виселяти примусово. Також компаніям цікавий коефіцієнт перерахунку квадратних метрів не більше 1,1-1,2. Тобто, замість 50 квадратів в хрущовці можна буде отримати 55-60 квадратних метрів в новому будинку або ж доплатити за велику житлоплощу.
Але столичні забудовники “підгортають” мешканців хрущовок вже давно. Як мінімум пару років ходять по квартирам, зустрічаються з людьми і “вивчають обстановку”. Так що не виключено, що спроби оновлювати хрущовки будуть і без нового закону.
В ідеалі забудовники намагаються зібрати згоду 100% мешканців. І це можливо в аварійних будинках, де люди самі просять в уряду їх відселити.
“Там ситуація патова – стіни буквально сиплються. Людям доведеться самим вкладатися в капремонти, адже за новим законом про ЖКГ це тепер повністю їх власність. А таких грошей у мешканців просто немає, так як кожній родині доведеться скинутися мінімум по кілька десятків тисяч гривень”, – розповів “Країні” представник компанії-забудовника, яка вже вивчає можливість реконструкції однієї з хрущовок.
За словами глави комітету житлово-комунальної інфраструктури, благоустрою, екології та охорони навколишнього середовища Громадської ради при КМДА Олега Попенко, вартість проведення капітального ремонту житлового фонду – близько 250 доларів за квадратний метр.
Причому кількість потребуючих капремонтів хрущовок буде тільки зростати, так як в найближчі 3-5 років у них масово закінчуються терміни експлуатації, і вдома просо “посиплються”.
Наше джерело в будівельній компанії також розповів, що можна попрацювати з “громадською думкою”, тобто переконати сусідів натиснути на незговірливих мешканців.
Як показує практика недавньої спроби відселення осіб з гуртожитків на вулиці Польовій у Києві, в хід можуть йти і інші “аргументи”.
Нагадаємо: там люди влаштували гучний скандал, опираючись відселенню, нібито за рішенням виконавчої служби. Виселяти їх прийшли спортивного вигляду молоді люди.
Гуртожиток належить компанії “Київміськбуд-2”, і вона прийняла рішення про реконструкцію об’єкта ще в минулому році. Мешканцям тоді запропонували переселитися в гуртожиток на Туполєва. Але 40 сімей з’їжджати відмовилося і живуть у гуртожитку без опалення і комунікацій.
Ірина Луханіна не виключає, що будуть спроби відселення людей в більш віддалені райони. Наприклад, у багатьох забудовників є маса непроданого житла в уже зведених новобудовах. Його можуть використовувати як маневреного фонду.
Піднімуть подвійну ціну
За словами Андрія Нікончука, забудовникам зараз цікава не стільки реконструкція, скільки знесення старих будинків.
“На реконструкції багато не заробиш, хіба що можна добудувати пару поверхів. Адже всі комунікації розраховані саме на нинішню кількість квартир. Інша справа – знесення. Він дозволить замість п’ятиповерхівки побудувати будинок в 20 поверхів, і там вже зовсім інша економіка. Крім того, Києву рости вже нікуди – тільки вгору “, – вважає він.
У хрущовці на Лесі Українки квадратний метр коштує приблизно 1550-1560 доларів. А в сусідньому новобудові – до 3 тисяч. Тобто у забудовника є можливість підняти з кожного квадрата подвійну ціну.
За словами комерційного директора Svitlo Park Олександра Панфілова, забудовники готові включитися в проекти по реконструкції, але є велика проблема.
“Недавній гучний конфлікт з приводу відселення мешканців гуртожитку на вулиці Польовій – яскраве підтвердження, що проблему відселення мешканців поки не можна вирішити, дотримуючись букві закону” – говорить він.
За словами Панфілова, забудовникам потрібні чіткі механізми проведення інвестконкурсів, прорахунки за прибутковістю таких проектів (з урахуванням робіт по знесенню старого житла, розселення мешканців і так далі, це повинно бути не менше 35-40%), механізми з розселення, компенсацій мешканцям, наявність маневреного фонду та інше.
Не виключено, що компанії спробують дістати під розселення хрущовок і бюджетне фінансування.